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我国房地产价格及其影响因素分析(13)

时间:2016-11-23 21:51来源:毕业论文
二、土地调控政策 首先,土地出让价格是房地产价格的重要组成部分,房地产价格与土地价格密不可分,地价指数与房地产价格指数也具有十分密切的关


二、土地调控政策
首先,土地出让价格是房地产价格的重要组成部分,房地产价格与土地价格密不可分,地价指数与房地产价格指数也具有十分密切的关系,两者相互影响,相互作用。一方面地价水平受房地产价格投资力度影响;另一方面房地产价格和房地产投资力度也受土地价格影响。
4.4.2信贷政策
房地产业是资本密集型产业,资金投入大,周转时间长,因此必须有充足的资金支持和畅通的融资渠道。房地产金融市场目前尽管有一些突破,但还是没有改变融资渠道单一、主要来自银行这一现状。据初步统计,银行对企业的直接贷款占房地产开发企业资金来源的30%左右,是房地产企业的第三大资金来源。但作为第一大资金来源的企业自筹资金,主要由商品房销售收入转变而来,其中很大一部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付30% 计算,企业收入中有70%来自银行贷款。
4.4.3税收政策
税收政策对对房地产市场起到的调控作用表现在三个方面:
一、是在房地产开发环节,通过规范相关税费,减轻企业的负担和经营成本,在一定程度上抑制价格飙升。
二、是通过加大流转环节的税赋,增大炒房成本,压缩获利空间,达到抑制投机炒作的目标
三、是改革房地产保有环节的税制,增加超标准的房地产保有成本,在实行以家庭为单位的实名制基础上,对拥有标准内的住房和标准外的住房规定不同的税率,抑制出于投机目的的房地产保有行为。来的土地批租制改为土地年租制,由一次性收取几十年土地出让金改为每年取一次土地年租金,可以大大降低地价所占比重,从而降低商品房的价格,提高房地产市场的效需求。
4.5实证分析
根据之前对房屋价格的影响因素分析,对于影响中国房地产价格的因素有了一定的了解,这些因素都在不同程度上影响着房屋价格的走势,下面以居民收入水平这一因素为例,分析居民收入水平对房屋价格的影响。 源¥自%六^^维*论-文+网=www.lwfree.cn
(1)指标选取
对于衡量房地产价格水平的指标,本文选取城市商品住房的平均销售价格(Y)这一指标。
(2)样本数据的说明
首先需要说明提取样本数据的年限问题,原则上是年份数越多越好,但是考虑到数据的可得性以及我国房地产市场发展的情况(我国从1998年取消福利分房后,才算的上是真正的房地产市场化),本文选取的数据是从2006年到2012年的,“每平方米商品住房平均销售价格”的数据。
上海    房屋平均价格
2006    6842
2007    7196
2008    8361
2009    8195
2010    12840
2011    18764
2012    21421
表4.3  2006年至2012年上海商品住房平均销售价格统计表
单位:元/平方米
(1)指标选取
对于衡量居民可支配收入水平的指标,本文选取城市的居民可支配收入(X)这一指标。该指标是反映居民收入水平以及对房地产价格的承受能力,也就是对于住房的购买能力。其数据以相关统计年鉴中公布的“居民人均可支配收入”的数据作为取值标准。
考虑到研究居民可支配收入与房地产价格两者之间的关系,以上海居民可支配收入为例,选取2006年至2012年的上海居民可支配收入数据作为分析基础。
(2)样本说明
部分数据从统计年鉴中无法直接获得,则通过参考网络相关的公报中得到。
上海    居民可支配收入
2006    20668
2007    24290
2008    26675 我国房地产价格及其影响因素分析(13):http://www.lwfree.cn/jingji/20161123/228.html
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