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我国房地产价格及其影响因素分析(12)

时间:2016-11-23 21:51来源:毕业论文
4.3.2人口分布因素 (一)人口数量 房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口


4.3.2人口分布因素
(一)人口数量
房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。
人口数量还可以分为常住人口、暂住人口和流动人口,以及日间人口和夜间人口等的数量,来分析它们对不同类型房地产的价格影响。另外,在人口数量因素中,反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格:一方面,人口高密度地区,一般来说对房地产的求多于供,供给相对缺乏,因而价格趋高,人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等的发展,提高房地产价格;另一方面,人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格,特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下会出现这种现象。
(二)人口素质
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格的变化。
(三)家庭人口规模
这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。
家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起所需要的住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般来说,随着家庭人口规模小型化,即家庭平均人口数的下降,家庭数量增多,所需要的住房总量将增加,房地产价格有上涨的趋势。
4.3.3房地产投机
房地产投机,简言之就是投准时机,利用房地产价格的涨落变化,通过在不同时期买卖房地产,从价差中获取利润的行为。
一般来说,房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况:
(1)引起房地产价格上涨;
(2)引起房地产价格下跌;

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(3)起着稳定房地产价格的作用。
当房地产价格节节上升时,那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购,造成一种虚假需求,无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时,那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产,则会促使房地产价格进一步下跌。当房地产价格低落时,怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产,以待日后房地产价格上涨时抛出,这样,就会出现当房地产需求小的时候,投机者购置房地产,造成房地产需求增加;而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产,增加房地产供给,从而平抑房地产价格。
4.4政策因素
4.4.1土地制度
一、土地政策
土地是影响房地产市场的主要因素,由于土地的稀缺性,国家一直采取严格的政策,保罗对土地出让的程序进行规范,对土地出让进行监察。目的是为了谨慎合法的使用每一寸土地,加强国家对土地所有权的控制。按照政策对土地价格的影响不同分为两类
(1)土地使用权出让方式的规范对土地价格的影响。在传统土地使用的制度下,严禁买卖,出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地租,地价根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化,社会化,就使房地产价格显现出来,反应客观的市场供求状况。
(2)土地监管的规范对土地价格的影响,关于土地的出让和利用监管的方面,自2002年以来,国家制定若干政策进行规范,在地方土地出让,利用,征收等方面,国家进行必要的监督和管制,实践证明这些政策是必要的,并且对规范我国土地价格,遏制地方政府的寻租行为既有积极作用。土地政策对土地价格的形成有一定影响,而土地是房地产的主要组成部分。因此土地价格的变化也就是房地产开发成本的变化。 我国房地产价格及其影响因素分析(12):http://www.lwfree.cn/jingji/20161123/228.html
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